Una ley que cambia todo
El 12 de diciembre de 2025, la Ley 6/2025 –Ordenamiento Sostenible del Uso Turístico de las Viviendas– fue publicada en el Boletín Oficial de Canarias (BOC, n. 246) y entró en vigor el día siguiente. Se trata de la primera normativa orgánica que regula de manera sistemática el mercado de los alquileres turísticos en todo el archipiélago canario, sustituyendo el antiguo Decreto 113/2015 que había gobernado el sector durante una década.
La ley fue aprobada por el Parlamento regional el 12 de noviembre de 2025, tras meses de intenso debate. El mensaje es claro: el alquiler turístico ya no es un derecho automático, sino una actividad económica que puede ser regulada y limitada según la capacidad de carga de cada zona.
Los números que justifican la ley
Los datos que impulsaron la ley son elocuentes. Entre noviembre de 2022 y noviembre de 2023, el número de viviendas turísticas oficialmente registradas en Canarias creció un 25,7%, de 38.603 a 48.541 unidades. En julio de 2024, el conteo ya había superado los 60.000 inmuebles. Las islas de Lanzarote y Fuerteventura presentan relaciones entre plazas turísticas y población residente del 21,2% y del 22,5% respectivamente –entre las más altas del archipiélago.
En 2025, Canarias acogió más de 14 millones de turistas internacionales, consolidando el primado de destino europeo entre los más visitados. Pero precisamente este crecimiento ha alimentado una crisis de vivienda que golpea a las comunidades locales: precios de los alquileres al alza, viviendas convertidas en apartamentos turísticos y barrios cada vez más vaciados de residentes.
La ley establece que al menos el 80% de las viviendas debe permanecer destinado al uso residencial permanente. En las islas con mayor presión turística como Tenerife, la cuota sube al 90%.
¿Qué cambia concretamente?
Las novedades son significativas. En primer lugar, los Ayuntamientos tienen ahora el poder de determinar qué zonas pueden acogerse a alquileres turísticos y qué densidad máxima es admisible. En algunas áreas podrá ser incluso completamente prohibido. Se prevé un periodo de cinco años durante el cual no se autorizan nuevos alquileres turísticos, para dar a los Ayuntamientos tiempo de actualizar los planes urbanísticos.
Los inmuebles deben tener al menos 10 años de antigüedad para ser destinados a uso turístico. Las comunidades de propietarios pueden prohibir la actividad con un voto a mayoría de 3/5. Las plataformas como Airbnb y Booking.com están obligadas a mostrar el número de registro oficial en cada anuncio: los anuncios sin número son ilegales y comportan sanciones que pueden alcanzar los 150.000 euros.
Impacto sobre los inversores
Para quienes invierten exclusivamente en la renta turística a corto plazo, el panorama se hace menos favorable. La incertidumbre regulatoria aumenta, los posibles límites futuros sobre la concentración de alojamientos turísticos son concretos y los costes adicionales vinculados a licencias y adecuaciones normativas pesan en el balance. Las asociaciones que representan a los propietarios (entre ellas la ASCAV) ya han recurrido la ley ante el Tribunal Superior de Justicia de Canarias.
Al mismo tiempo, crecen las oportunidades para modelos alternativos: alquileres residenciales a largo plazo, rehabilitación urbana y uso mixto de los inmuebles. Quien invierte deberá empezar a pensar no solo en la rentabilidad inmediata, sino en la sostenibilidad a largo plazo de sus operaciones en el nuevo contexto normativo.
Los propietarios ya registrados pueden continuar operando en el corto plazo, pero el régimen de transición dura cinco años: después de ese plazo será necesario la renovación y el cumplimiento de las nuevas reglas.