El 35% de las compras inmobiliarias firmadas por extranjeros, un tipo impositivo societario al 4% garantizado hasta 2032, precios en ascenso del 12% anual. Pero el gobierno regional ya pide a Europa poder frenar la demanda extranjera. Guía razonada de un mercado que atrae capitales y genera tensiones.
A lo largo de 2025, de cada tres inmuebles vendidos en Canarias, al menos uno fue adquirido por un comprador extranjero. El dato exacto, certificado por el Consejo General del Notariado español, habla del 35,17% de las compraventas realizadas por compradores internacionales —una cuota que sitúa al archipiélago en el segundo puesto de toda España, superado únicamente por Baleares. En el detalle provincial, en Santa Cruz de Tenerife el porcentaje sube al 41,1%, en Las Palmas al 32,2%. Los principales compradores son italianos (18%), alemanes (16,15%) y británicos (15,78%).
Estas cifras describen un mercado de demanda, no de oferta. El precio medio de la vivienda libre en el archipiélago cerró 2025 en 2.177 euros por metro cuadrado según los datos notariales, con un crecimiento anual del 12,01%. El 93% de las operaciones correspondió a inmuebles existentes, porque el mercado de obra nueva no consigue mantener el ritmo de la demanda. En algunas zonas de Tenerife y Gran Canaria, como Adeje y Maspalomas, se superan ampliamente los 3.000 euros por metro cuadrado. Para entender qué está ocurriendo y, sobre todo, cómo moverse como inversor, es necesario distinguir tres niveles de oportunidad: el régimen fiscal, el mercado inmobiliario y la apuesta por el ecosistema empresarial.
La ZEC: el 4% de tipo societario que no se encuentra en ningún otro lugar de Europa
El sistema fiscal canario gira en torno a una figura jurídica precisa: la Zona Especial Canaria, creada en el año 2000, aprobada por la Comisión Europea y renovada hasta el 31 de diciembre de 2032. Su característica principal es un tipo impositivo sobre el impuesto de sociedades del 4%, frente al 25% aplicado en el resto de España y el 19-25% de la mayoría de los países de la Unión Europea. No se trata de un paraíso fiscal —la ZEC está plenamente integrada en el sistema legal europeo y cumple toda la normativa de la OCDE contra las prácticas fiscales perjudiciales— sino de un incentivo regional aprobado por Bruselas para compensar el aislamiento geográfico y la frágil estructura económica del archipiélago.
El acceso al régimen exige requisitos concretos: constituir una sociedad o una filial de nueva creación con sede efectiva en el archipiélago, con al menos un administrador residente en las islas; realizar una inversión mínima en activos fijos —100.000 euros para Gran Canaria y Tenerife, 50.000 euros para las islas menores— en los primeros dos años desde la inscripción; crear al menos cinco puestos de trabajo (tres en las islas no capitalinas) en los seis meses posteriores a la inscripción y mantenerlos. Como alternativa a la inversión mínima, una modificación normativa de 2022 permite sustituir el requisito patrimonial por la creación de un mayor número de puestos de trabajo.
La ZEC es acumulable con otros instrumentos del Régimen Económico y Fiscal de Canarias. El más relevante es la Reserva para Inversiones en Canarias, que permite reducir la base imponible hasta el 90% si los beneficios se reinvierten en el archipiélago en un plazo de tres años. A esto se suman deducciones de hasta el 75% para inversiones en investigación y desarrollo y para producciones audiovisuales, exención del impuesto sobre transmisiones patrimoniales en las operaciones societarias, y no aplicación del IGIC —el equivalente local del IVA— sobre las importaciones y las operaciones entre entidades ZEC.
El mercado inmobiliario: rendimientos sólidos, acceso cada vez más complicado para los locales
Para quienes invierten desde fuera, el mercado inmobiliario canario ofrece datos que hablan por sí solos. La rentabilidad bruta por alquiler se situó en el 5,9% en 2024, por encima de Andalucía, Madrid y Baleares. Los precios medios se han revalorizado un 12,01% en un año. La oferta de obra nueva es estructuralmente insuficiente frente a la demanda —2025 fue definido por los promotores canarios como el mejor año de construcción desde 2009, pero esto dice mucho sobre el retraso acumulado en años anteriores. En los mercados más dinámicos, la demanda extranjera —alemana, británica, italiana, pero también polaca y belga— no muestra señales de desaceleración.
El panorama no está, sin embargo, exento de sombras políticas con consecuencias prácticas para los inversores. El gobierno regional de Canarias ha solicitado formalmente a la Unión Europea autorización para introducir medidas que limiten la compra de inmuebles por parte de extranjeros no residentes. La solicitud aún no ha sido atendida, pero la señal política es inequívoca: el archipiélago es consciente de que una demanda extranjera que representa el 35% de las compraventas —con compradores que en muchos casos no viven en las islas— está comprimiendo de forma estructural el acceso a la vivienda para los residentes. Solo el 6,5% de los compradores de inmuebles en Canarias tiene entre 18 y 30 años, frente al 22,5% de 2007.
Para el inversor internacional, esto significa que el mercado actual es sólido pero no está libre de riesgo normativo. El mercado del norte de Gran Canaria y del interior de Tenerife, con precios todavía entre 1.500 y 2.000 euros por metro cuadrado, ofrece mayores márgenes que los mercados del sur ya orientados al lujo, donde las valoraciones se acercan a los máximos. La demanda de alquiler residencial a largo plazo está en crecimiento —el precio medio del alquiler subió un 4,7% en términos anuales en el tercer trimestre de 2025— por la incapacidad de un número creciente de residentes de acceder al mercado de compra.
El ecosistema empresarial: hub atlántico entre tres continentes
Más allá del ladrillo, Canarias está construyendo una reputación como base operativa para empresas que quieren operar entre Europa, África y América Latina con una fiscalidad reducida y dentro de un marco jurídico europeo certificado. El archipiélago alberga una proporción relevante de los cables submarinos de fibra óptica de alta capacidad que conectan los tres continentes, una infraestructura que atrae de forma natural a empresas de telecomunicaciones, plataformas digitales y servicios en la nube.
Los sectores admitidos en la ZEC son muy amplios: consultoría y gestión empresarial, ingeniería, arquitectura, diseño, marketing, servicios informáticos, logística, comercio mayorista, producción industrial. Quedan excluidas, en cambio, las actividades financieras y aseguradoras, el sector primario tradicional y la construcción. Las actividades audiovisuales gozan de una regulación aún más favorable: deducciones de hasta el 75% para producciones cinematográficas y televisivas, lo que explica en parte el crecimiento del 6,2% del sector registrado en febrero de 2026.
El resultado de este conjunto de factores se lee en los datos sobre inversión directa extranjera: en la primera mitad de 2025, Canarias atrajo aproximadamente 193 millones de euros de capital extranjero, más de 72 millones por encima del mismo semestre del año anterior. Un incremento del 60% que señala una aceleración en el interés internacional hacia el archipiélago como destino no solo turístico sino también empresarial.
Los riesgos que el inversor no puede ignorar
Ningún mercado con estas características está libre de riesgos. En el frente inmobiliario, la presión política para limitar las compras extranjeras es real y podría traducirse en medidas concretas en los próximos años, con consecuencias difíciles de prever sobre la liquidez del mercado. El ciclo de subida de precios ya ha erosionado parte de los rendimientos por alquiler: con un precio medio superior a los 2.000 euros por metro cuadrado y alquileres por debajo de los 1.200 euros mensuales, los cap rates en las zonas más caras están comprimidos.
En el frente fiscal-empresarial, la ZEC exige una presencia sustancial en el archipiélago —actividad real, empleados físicamente presentes, operaciones efectivamente realizadas en las islas. Los intentos de utilizarla como mera estructura holding sin sustancia económica real no superan los controles del Consorcio ZEC ni las verificaciones de la Agencia Tributaria española. Por último, el fin de los fondos europeos Next Generation previsto para 2026 representa una incógnita sobre la intensidad del crecimiento futuro: parte del impulso de los últimos años ha sido alimentado por inversiones públicas extraordinarias que no se repetirán a la misma escala.
Canarias sigue siendo, a la vista de los datos, uno de los destinos más competitivos de Europa para quienes invierten con un horizonte de medio plazo y una estructura económica real. El tipo impositivo al 4% garantizado hasta 2032, el mercado inmobiliario en crecimiento estructural, la posición atlántica única: son ventajas concretas, no promesas. Pero quien entra hoy debe hacerlo con los ojos bien abiertos ante un mercado que está empezando a preguntarse cuánto de este crecimiento está beneficiando realmente a quienes viven en él.