Le Isole Canarie hanno approvato nel novembre 2025 la prima legge autonoma che regola le viviendas vacacionales(case vacanze), introducendo cambiamenti radicali che stravolgeranno il mercato degli affitti turistici nell'arcipelago. La normativa mira a combattere la crisi abitativa causata dal boom del turismo, dove in alcune zone oltre il 40% degli appartamenti sono diventati affitti brevi, rendendo impossibile per i residenti trovare casa a prezzi accessibili.
Il Limite del 10%: La Regola Chiave
La misura più rivoluzionaria stabilisce che al massimo il 10% del parco abitativo in ogni comune o quartiere può essere destinato a uso turistico, mentre il restante 90% deve rimanere residenziale. Questo significa che in un quartiere di 1.000 abitazioni, solo 100 potranno essere affittate ai turisti.
Il Blocco di Fatto: Nessun Certificato Disponibile
Per ottenere l'autorizzazione serve un certificato urbanistico comunale che attesti la compatibilità del terreno con l'uso turistico. Il problema? Nessun comune delle Canarie ha ancora adattato i propri piani urbanistici per rilasciare questi certificati. Risultato: moratoria nascosta sulle nuove licenze fino a quando i comuni non pubblicheranno i regolamenti (entro 5 anni, novembre 2030).
Suolo Turistico vs Suolo Residenziale
Un dettaglio fondamentale: la legge colpisce principalmente il suolo residenziale (quartieri abitativi delle città), non il suolo turistico (zone costiere come Playa de las Américas, Costa Adeje, Maspalomas). Il sud delle isole, classificato per lo più come suolo turistico, sarà molto meno penalizzato.
Zone più colpite:
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Las Palmas: Triana, Mesa y López, Arenales
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Santa Cruz de Tenerife: centro e quartieri residenziali
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Puerto de la Cruz: zona abitativa
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Arrecife: centro città
Chi Ha Già una Licenza: 5 Anni per Decidere
La legge non è retroattiva. Chi opera legalmente può continuare, ma entro novembre 2030 dovrà scegliere:
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Autorizzazione per uso consolidato: riconoscimento dell'attività esistente
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Nuova autorizzazione: secondo le regole aggiornate del proprio comune
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Cessare l'attività: passare ad affitto residenziale
Durante i 5 anni di transizione puoi operare normalmente, ma preparati a documentare tutto.
Il Voto dei Condomini: 60%+60%
Dal 3 aprile 2025, i condomini possono limitare o vietare gli affitti turistici con il voto favorevole del 60% dei proprietari che rappresentino il 60% delle quote. Non serve più l'unanimità.
Importante: chi operava legalmente prima della delibera mantiene i diritti acquisiti, e il condominio non può contraddire le autorizzazioni comunali.
Cosa Fare Ora
Se hai già una licenza:
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Continua normalmente
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Monitora il sito del tuo comune per il piano urbanistico (atteso entro 6-12 mesi)
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Verifica la classificazione urbanistica del tuo immobile
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Consulta un professionista entro 2-3 anni per decidere la strategia
Se vuoi iniziare:
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Non investire ora senza verifiche approfondite
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Verifica se l'immobile è in suolo turistico (maggiori probabilità)
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Aspetta la pubblicazione dei piani comunali (1-3 anni)
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Considera l'affitto residenziale come alternativa temporanea
Se sei un investitore:
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Acquista solo in zone classificate suolo turistico
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Verifica sempre lo stato urbanistico con notaio/avvocato prima di firmare
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Calcola i rendimenti considerando anche l'affitto residenziale
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Diffida di chi promette "licenza facile" senza documentazione
Sanzioni
Le multe sono pesanti:
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Affitto senza registrazione: 4.000-40.000€
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Pubblicità senza numero identificativo: 2.000-20.000€
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Mancato rispetto requisiti: 1.000-10.000€
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Casi gravi: fino a 400.000€ e chiusura
Scenari Futuri
Scenario probabile: approccio differenziato con zone centrali residenziali quasi bloccate, zone turistiche consolidate libere, zone miste con 10% applicato rigorosamente. Perdita stimata del 30-40% delle licenze attuali.
Impatti attesi:
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Aumento prezzi affitti turistici (meno offerta)
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Più appartamenti sul mercato residenziale
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Professionalizzazione del settore
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Mercato immobiliare a due velocità: "turistabile" vs "solo residenziale"
Conclusione
I prossimi cinque anni saranno cruciali e incerti. La vera partita si gioca nei comuni, che dovranno decidere come applicare il 10% e quali zone autorizzare. Chi opera nel settore deve restare flessibile e informato, chi investe deve essere prudentissimo.
Per aggiornamenti: consulta regolarmente i siti istituzionali comunali e affidati a professionisti locali specializzati in diritto urbanistico e turistico.