Una legge che cambia tutto
Il 12 dicembre 2025, la Ley 6/2025 – Ordinamento Sostenibile dell'Uso Turistico delle Abitazioni – è stata pubblicata nel Boletín Oficial de Canarias (BOC, n. 246) ed è entrata in vigore il giorno successivo. Si tratta della prima normativa organica che regola in modo sistematico il mercato degli affitti turistici nell'intero arcipelago canario, sostituendo il vecchio Decreto 113/2015 che aveva governato il settore per un decennio.
La legge è stata approvata dal Parlamento regionale il 12 novembre 2025, dopo mesi di dibattito intenso. Il messaggio è chiaro: l'affitto turistico non è più un diritto automatico, ma un'attività economica che può essere regolamentata e limitata in base alla capacità di carico di ciascuna zona.
I numeri che giustificano la legge
I dati che hanno spinto la legge sono eloquenti. Tra novembre 2022 e novembre 2023, il numero di case vacanza ufficialmente registrate nelle Canarie è cresciuto del 25,7%, da 38.603 a 48.541 unità. Nel luglio 2024, il conteggio aveva già superato i 60.000 immobili. Le isole di Lanzarote e Fuerteventura presentano rapporti tra posti turistici e population residente rispettivamente del 21,2% e del 22,5% – tra i più alti dell'arcipelago.
Nel 2025, le Canarie hanno accolto oltre 14 milioni di turisti internazionali, consolidando il primato di destinazione europea tra le più visitate. Ma proprio questa crescita ha alimentato una crisi abitativa che colpisce le comunità locali: prezzi degli affitti in salita, case convertite in B&B e quartieri sempre più svuotati di residenti.
| La legge stabilisce che almeno l'80% delle abitazioni deve restare destinata all'uso residenziale permanente. Nelle isole a forte pressione turistica come Tenerife, la quota sale all'90%. |
Cosa cambia concretamente?
Le novità sono significative. Prima di tutto, i Comuni hanno ora il potere di determinare quali zone possono accogliere affitti turistici e quale densità massima è ammissibile. In alcune aree potrà essere addirittura completamente vietato. È previsto un periodo di cinque anni durante il quale non vengono autorizzati nuovi affitti turistici, per dare ai Comuni il tempo di aggiornare i piani urbanistici.
Gli immobili devono avere almeno 10 anni di età per essere adibiti a uso turistico. Le comunità di proprietari possono vietare l'attività con un voto a maggioranza di 3/5. Le piattaforme come Airbnb e Booking.com sono tenute a visualizzare il numero di registrazione ufficiale su ogni annuncio: gli annunci senza numero sono illegali e comportano sanzioni che possono raggiungere i 150.000 euro.
Impatto sugli investitori
Per chi investe esclusivamente nella rendita turistica a breve termine, il quadro diventa meno favorevole. L'incertezza regolatoria aumenta, i possibili limiti futuri sulla concentrazione degli alloggi turistici sono concreti e i costi aggiuntivi legati a licenze e adeguamenti normativi pesano sul bilancio. Le associazioni che rappresentano i proprietari ( tra cui l'ASCAV ) hanno già impugnato la legge davanti al Tribunale Superiore di Giustizia delle Canarie.
Allo stesso tempo, crescono le opportunità per modelli alternativi: affitti residenziali a lungo termine, riqualificazione urbana e uso misto degli immobili. Chi investe dovrà iniziare a ragionare non solo sulla redditività immediata, ma sulla sostenibilità a lungo termine delle proprie operazioni nel contesto normativo nuovo.
| I proprietari già registrati possono continuare a operare nel breve termine, ma il regime di transizione dura cinque anni: dopo quel termine sarà necessario rinnovo e conformità alle nuove regole. |