Il 35% degli acquisti immobiliari firmati da stranieri, un'aliquota societaria al 4% garantita fino al 2032, prezzi in ascesa del 12% annuo. Ma il governo regionale chiede già all'Europa di poter frenare la domanda estera. Guida ragionata a un mercato che attrae capitali e genera tensioni.
Nel corso del 2025, su ogni tre immobili venduti nelle Canarie, almeno uno è stato acquistato da un compratore straniero. Il dato esatto, certificato dal Consiglio Generale del Notariato spagnolo, parla del 35,17% delle compravendite perfezionate da acquirenti internazionali — una quota che colloca l'arcipelago al secondo posto in tutta la Spagna, superato soltanto dalle Baleari. Nel dettaglio provinciale, a Santa Cruz de Tenerife la percentuale sale al 41,1%, a Las Palmas al 32,2%. I principali acquirenti sono italiani (18%), tedeschi (16,15%) e britannici (15,78%).
Questi numeri raccontano un mercato della domanda, non dell'offerta. Il prezzo medio della vivienda libre nell'arcipelago ha chiuso il 2025 a 2.177 euro al metro quadro secondo i dati notariali, con una crescita annua del 12,01%. Il 93% delle operazioni ha riguardato immobili esistenti, perché il mercato di nuova costruzione non riesce a tenere il passo con la domanda. In alcune zone di Tenerife e Gran Canaria, come Adeje e Maspalomas, si superano abbondantemente i 3.000 euro al metro quadro. Per capire cosa stia succedendo e soprattutto come muoversi da investitore, è necessario distinguere tre livelli di opportunità: il regime fiscale, il mercato immobiliare e la scommessa sull'ecosistema imprenditoriale.
La ZEC: il 4% di aliquota societaria che non si trova altrove in Europa
Il sistema fiscale delle Canarie ruota attorno a un istituto giuridico preciso: la Zona Especial Canaria, istituita nel 2000, approvata dalla Commissione Europea e rinnovata fino al 31 dicembre 2032. La sua caratteristica principale è un'aliquota sull'imposta sulle società del 4%, contro il 25% applicato nel resto della Spagna e il 19-25% della maggior parte dei paesi dell'Unione Europea. Non si tratta di un paradiso fiscale — la ZEC è pienamente integrata nel sistema legale europeo e rispetta tutte le normative OCSE contro le pratiche fiscali dannose — ma di un incentivo regionale approvato da Bruxelles per compensare l'isolamento geografico e la struttura economica fragile dell'arcipelago.
L'accesso al regime richiede requisiti concreti: costituire una società o una filiale di nuova creazione con sede effettiva nell'arcipelago, con almeno un amministratore residente nelle isole; realizzare un investimento minimo in attivi fissi — 100.000 euro per Gran Canaria e Tenerife, 50.000 euro per le isole minori — entro i primi due anni dall'iscrizione; creare almeno cinque posti di lavoro (tre nelle isole non capitaline) nei sei mesi successivi all'iscrizione e mantenerli. In alternativa all'investimento minimo, una modifica normativa del 2022 consente di sostituire il requisito patrimoniale con la creazione di un numero maggiore di posti di lavoro.
La ZEC è cumulabile con altri strumenti del Regime Economico e Fiscale delle Canarie. Il più rilevante è la Reserva para Inversiones en Canarias, che consente di ridurre la base imponibile fino al 90% se i benefici vengono reinvestiti nell'arcipelago entro tre anni. A questo si aggiungono deduzioni fino al 75% per investimenti in ricerca e sviluppo e per produzioni audiovisive, esenzione dall'imposta sulle trasmissioni patrimoniali per le operazioni societarie, e non applicazione dell'IGIC — l'equivalente locale dell'IVA — sulle importazioni e sulle operazioni tra entità ZEC.
Il mercato immobiliare: rendimenti solidi, accesso sempre più complicato per i locali
Per chi investe da fuori, il mercato immobiliare canario offre dati che parlano chiaro. La redditività lorda da locazione si è attestata al 5,9% nel 2024, sopra Andalusia, Madrid e Baleari. I prezzi medi si sono apprezzati del 12,01% in un anno. L'offerta di nuova costruzione è strutturalmente insufficiente rispetto alla domanda — il 2025 è stato definito dai promotori canari il miglior anno di costruzione dal 2009, ma questo dice molto sull'entità del ritardo accumulato negli anni precedenti. Per i mercati più dinamici, la domanda estera — tedesca, britannica, italiana, ma anche polacca e belga — non mostra segni di rallentamento.
Il quadro non è però privo di ombre politiche con ricadute pratiche per gli investitori. Il governo regionale delle Canarie ha formalmente chiesto all'Unione Europea l'autorizzazione per introdurre misure che limitino l'acquisto di immobili da parte di stranieri non residenti. La richiesta non è ancora stata accolta, ma il segnale politico è inequivocabile: l'arcipelago è consapevole che una domanda estera che rappresenta il 35% delle compravendite — con acquirenti che in molti casi non vivono nelle isole — sta comprimendo in modo strutturale l'accesso alla casa per i residenti. Solo il 6,5% dei compratori di immobili nelle Canarie ha tra i 18 e i 30 anni, contro il 22,5% del 2007.
Per l'investitore internazionale questo significa che il mercato attuale è solido ma non privo di rischio normativo. Il mercato del nord di Gran Canaria e dell'interno di Tenerife, con prezzi ancora tra 1.500 e 2.000 euro al metro quadro, offre margini maggiori rispetto ai mercati del sud già orientati al luxury, dove le valutazioni sono vicine ai massimi. La domanda di locazione residenziale a lungo termine è in crescita — il prezzo medio dell'affitto è salito del 4,7% su base annua nel terzo trimestre del 2025 — per l'incapacità di un numero crescente di residenti di accedere al mercato dell'acquisto.
L'ecosistema per le imprese: hub atlantico tra tre continenti
Al di là del mattone, le Canarie stanno costruendo una reputazione come base operativa per imprese che vogliono operare tra Europa, Africa e America Latina con un'imposizione fiscale contenuta e all'interno di un quadro giuridico europeo certificato. L'arcipelago ospita una quota rilevante dei cavi sottomarini di fibra ottica ad alta capacità che collegano i tre continenti, un'infrastruttura che attrae in modo naturale aziende di telecomunicazioni, piattaforme digitali e servizi cloud.
I settori ammessi alla ZEC sono molto estesi: consulenza e gestione d'impresa, ingegneria, architettura, design, marketing, servizi informatici, logistica, commercio all'ingrosso, produzione industriale. Sono invece escluse le attività finanziarie e assicurative, il settore primario tradizionale e la costruzione. Le attività audiovisive godono di una disciplina ulteriormente favorevole: deduzioni fino al 75% per produzioni cinematografiche e televisive, che spiegano in parte la crescita del 6,2% del settore registrata a febbraio 2026.
Il risultato di questo insieme di fattori si legge nei dati sugli investimenti diretti esteri: nella prima metà del 2025 le Canarie hanno attratto circa 193 milioni di euro di capitali stranieri, oltre 72 milioni in più rispetto allo stesso semestre dell'anno precedente. Un incremento del 60% che segnala un'accelerazione nell'interesse internazionale verso l'arcipelago come destinazione non solo turistica ma imprenditoriale.
I rischi che l'investitore non può ignorare
Nessun mercato con queste caratteristiche è privo di rischi. Sul fronte immobiliare, la pressione politica per limitare gli acquisti esteri è reale e potrebbe tradursi in misure concrete nei prossimi anni, con ricadute difficili da prevedere sulla liquidità del mercato. Il ciclo di rialzo dei prezzi ha già eroso parte dei rendimenti da locazione: con un prezzo medio oltre i 2.000 euro al metro quadro e affitti sotto i 1.200 euro mensili, i cap rate nelle zone più care sono compressi.
Sul fronte fiscale-imprenditoriale, la ZEC richiede una presenza sostanziale nell'arcipelago — attività reale, dipendenti fisicamente presenti, operazioni effettivamente condotte nelle isole. I tentativi di usarla come mera struttura holding senza sostanza economica reale non reggono ai controlli del Consorzio ZEC né alle verifiche dell'Agenzia tributaria spagnola. Infine, la fine dei fondi europei Next Generation prevista per il 2026 rappresenta un'incognita sull'intensità della crescita futura: parte dello slancio degli ultimi anni è stata alimentata da investimenti pubblici straordinari che non si ripeteranno alla stessa scala.
Le Canarie rimangono, dati alla mano, una delle destinazioni più competitive d'Europa per chi investe con un orizzonte di medio periodo e una struttura economica reale. L'aliquota al 4% garantita fino al 2032, il mercato immobiliare in crescita strutturale, la posizione atlantica unica: sono vantaggi concreti, non promesse. Ma chi entra oggi deve farlo con gli occhi aperti su un mercato che sta iniziando a interrogarsi su quanto di questa crescita stia andando a beneficio di chi ci vive.