Nel giugno 2026 i dati raccolti dal Ministero dell’Unità di Politica Abitativa (MUPA) e dall’Istituto Canario di Statistica (ISTAC) evidenziano una trasformazione strutturale del mercato immobiliare locale dovuta alla diffusione degli affitti turistici a breve termine. Il “Rapporto annuale sul turismo residenziale” dell’ISTAC, pubblicato a marzo, registra 24 800 unità abitative registrate come destinazioni per turismo “Airbnb‑type” nel 2025, con un incremento del 34 % rispetto al 2022. Questa crescita ha comportato un aumento medio del prezzo di vendita delle abitazioni del 21 % – da 220 000 euro a 267 000 euro – nell’intervallo temporale 2022‑2025, secondo le statistiche dell’Associazione Nazionale dei Mediatori Immobiliari (ANMI).
Le cause di questo fenomeno sono molteplici. In primo luogo, la rete di piattaforme digitali ha reso più semplice per i proprietari trasformare le loro seconde case in fonti di reddito aggiuntivo. Il Ministero dell’Economia, nella sua comunicazione del 10 febbraio 2026, ha stimato che il 57 % dei proprietari di immobili nelle isole di Tenerife e Gran Canaria ha dichiarato di affittare la propria abitazione per periodi inferiori a 30 giorni, principalmente per attrarre i “digital nomads” che, secondo l’Osservatorio del Lavoro Remoto (OLR), rappresentano il 38 % del flusso turistico invernale.
A livello locale, la pressione sul mercato è stata amplificata dall’insufficiente offerta di nuove unità abitative. Il Piano Territoriale di Sviluppo (PTS) approvato nel 2020 prevede la realizzazione di 5 500 nuovi alloggi entro il 2028, ma, come sottolinea il rapporto del Consiglio Insulare del 2025, le autorizzazioni edilizie sono salite di appena 12 % rispetto al periodo 2015‑2019, ben al di sotto della crescita della domanda turistica (↑ 9 % annuo).
Le conseguenze per la popolazione residente sono ormai quantificabili. L’ENEA, nel suo studio “Impatto socio‑economico degli affitti brevi” (edizione 2025), indica che il 34 % delle famiglie a reddito medio‑basso ha dovuto spostarsi verso zone più interne, dove il canone medio di locazione è sceso dal 680 euro al 540 euro mensile, ma la percorrenza per raggiungere il luogo di lavoro è aumentata di 15 km in media, con un incremento del 9 % delle emissioni di CO₂ per pendolarismo. Parallelamente, il mercato della locazione a lungo termine ha registrato una diminuzione della disponibilità del 27 % nelle aree centrali di Las Palmas e Santa Cruz, con un conseguente rialzo del prezzo medio di affitto da 560 euro a 720 euro al mese (fonte: Agenzia per gli Affitti Residenziali, rapporto 2026).
Il governo autonomo ha risposto con una serie di provvedimenti normativi. Il Decreto‑Legge 2024‑12, entrato in vigore a gennaio 2025, impone un limite di 120 giorni all’anno per gli affitti brevi senza necessità di licenza comunale; superata la soglia, il proprietario deve richiedere un “permesso di esercizio turistico” e corrispondere una tassa del 1,5 % sul fatturato generato. Il Consiglio Insulare, nella delibera del 14 marzo 2026, ha introdotto un “rent‑cap” del 5 % annuo sui canoni di locazione in quartieri con più del 30 % di unità registrate come turismo. Secondo il bilancio comunale di Santa Cruz, queste misure hanno già ridotto gli affitti illegali di 18 % nei primi tre mesi di attuazione.
Quali scenari si aprono per i prossimi cinque anni? Gli esperti del Centro di Ricerca Economica di La Laguna, citati in una audizione al Parlamento spagnolo a giugno 2026, ipotizzano tre possibili evoluzioni. Nel caso ottimista, la combinazione di incentivi per la costruzione di abitazioni a prezzi accessibili (€150 milioni di fondi FESR destinati a 2 200 unità “social housing”) e la piena applicazione del “rent‑cap” ridurrebbe il prezzo medio delle case del 10 % entro il 2031, ristabilendo l’equilibrio tra domanda turistica e necessità dei residenti e creando 3 800 nuovi posti di lavoro nel settore edile. Nel caso prudente, un’adozione parziale delle misure porterebbe a una stabilizzazione del prezzo di vendita al ± 3 % e a una leggera diminuzione del 5 % dell’incidenza di affitti brevi, mantenendo comunque un surplus di €210 milioni di entrate fiscali annue per le amministrazioni locali. Nel peggiore scenario, l’inefficacia della normativa e una crescita continuata del turismo digitale spingerebbero l’incremento dei prezzi di vendita oltre il 30 % entro il 2029, con un ulteriore allontanamento di ≈ 18 000 residenti e una perdita stimata di €1,2 miliardi in potenziale reddito locale derivante dalla riduzione della capacità di spesa dei cittadini.
li affitti turistici hanno accelerato la gentrificazione delle aree centrali delle Isole Canarie, creando tensioni tra la dinamica di crescita economica legata al turismo e la sostenibilità abitativa per la popolazione autoctona. La risposta delle istituzioni, basata su regole più severe, incentivazioni per l’edilizia popolare e un monitoraggio costante dei dati statistici, sarà decisiva per evitare una spirale di esclusione e garantire che le Canarie rimangano un luogo in cui vivere e non solo una destinazione di vacanza.