Canarie… ah, la casa sulla spiaggia!

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Canarie… ah, la casa sulla spiaggia!

VT: È un bel sogno per molte persone…!

Giovanni Comoli: Certo! È piacevole possederla per passarci alcuni mesi l’anno ed è interessante come investimento o per metterla a reddito.

VT: Su questo siamo d’accordo! Però, qual è l’argomento del mese?

GC: Vorrei parlare degli aspetti fiscali conseguenti all’acquisto di una seconda casa nelle Canarie. Nel nostro ufficio arrivano molte persone, a volte molto tempo dopo avere comprato una proprietà, che scoprono di dovere pagare delle imposte o che hanno ricevuto una sanzione per il loro mancato pagamento.

VT: Ma le agenzie immobiliari non dicono loro nulla?

GC: Un’agenzia è esperta nella conoscenza del territorio, aiuta il cliente a trovare l’immobile desiderato e a concludere la trattativa. Spiegare quali sono gli adempimenti fiscali futuri non è sicuramente un loro compito. Inoltre, deve considerare che molti compratori si affidano ad intermediari improvvisati trovati su internet o addirittura fanno tutto da soli. Non si rendono conto che in un Paese straniero le regole sono diverse e non ci si può comportare come nel proprio. In Spagna, ad esempio, i Notai non hanno le stesse competenze che in Italia e avventurarsi in un acquisto senza essere tutelati da un avvocato o un consulente può essere un rischio.

VT: Ha ragione! Parliamone, allora! Da dove vuole cominciare?

GC: Dal modello che si utilizza: il 210.

VT: Ormai è un numero famoso!

GC: Certo! Serve per pagare alla Spagna le imposte derivate dal reddito catastale, dagli affitti incassati o dalle plusvalenze delle vendite immobiliari.

VT: Cambia la percentuale d’imposta nei tre casi?

GC: Per gli Europei è sempre la stessa, il 19%. Però, a seconda del tipo di reddito o di affitto, cambiano tutte le altre condizioni. Le vediamo caso per caso?

VT: Cominci pure!

GC: Il principale reddito è quello di possesso, cioè quello che in Italia chiamiamo “reddito catastale”. Nel nostro studio calcoliamo annualmente l’importo in proporzione ai giorni di reale possesso e si può pagare dal 01 Gennaio al 31 Dicembre dell’anno successivo, di media circa 200,00 € per proprietà.

VT: Questo per i periodi di possesso. Sugli affitti?

GC: Li dividerei in due tipi e comincerei con quelli in cui il rapporto è diretto fra proprietario e inquilino: affitto a un residente, cessione della proprietà ad un amico o ad un conoscente oppure iscrizione al registro delle Viviendas Vacacionales, cioè affitti settimanali ai turisti. In questi casi, bisogna presentare il modello 210 e pagare le relative imposte addirittura ogni 3 mesi.

VT: Quanto si paga?

GC: L’aliquota non cambia però è molto complicato calcolare l’imponibile. Si ottiene detraendo dagli affitti incassati tutti i costi sostenuti, compreso l’ammortamento dell’immobile, ma in modo proporzionale ai soli giorni di reale affitto. Se il locatario è un residente, si abbatte poi il risultato di un ulteriore 60%.

VT: Allora, alla fine non si paga molto?

GC: Decisamente no!

VT: L’altro tipo di affitto?

GC: È quello in cui si cede l’uso dell’immobile ad un intermediario, come ad esempio un aparthotel o un gestore di Viviendas Vacacionales. Si tratta di ditte che si assumono le responsabilità turistiche della proprietà e che, per questo motivo, applicano la trattenuta fiscale del 19% su quanto pagato al proprietario.

VT: …che, quindi, non deve presentare il modello 210!

GC: In realtà, entro il 20 Gennaio dell’anno successivo deve presentarne uno annuale di riepilogo dal quale risultino, nei controlli incrociati del fisco, gli stessi importi dichiarati dall’intermediario.

VT: Certo che ne avete di lavoro da fare per i proprietari che affittano…!

GC: Per la fiscalità spagnola si tratta di un’attività economica assimilabile a quella di una ditta. Difatti, chi affitta negozi, case ai turisti o cede l’immobile ad un intermediario è addirittura soggetto ad IGIC con tutti gli adempimenti del caso. Per questo motivo, offriamo ai clienti pacchetti di servizi del tutto similari a quelli offerti alle imprese.

VT: Se non sbaglio restano le plusvalenze immobiliari…!

GC: Brava! Si vede che è attenta!

VT: Certo, se no, Lei mi critica…!

GC: Quando si vende un immobile, al venditore non residente viene trattenuto il 3% del prezzo di vendita a titolo di acconto sulle imposte. Entro quattro mesi, dobbiamo calcolare l’imposta definiva sul guadagno ottenuto e presentare il modello 210.

VT: E se invece di guadagnare, il proprietario ha perso dei soldi? A volte capita!

GC: Certo! Se dai nostri calcoli risulta che gli hanno trattenuto più di quanto avrebbe dovuto pagare, il 210 si presenta con richiesta di rimborso.

VT: Ah, ma questo modello 210 si usa per tutto! Anche per fare il caffè?

GC: Devo provarci! Vediamo come viene!

VT: Invece, in Italia, bisogna dichiarare qualcosa?

GC: Certo! Difatti nelle dichiarazioni italiane dei redditi vi sono dei quadri apposta per indicarli. Ovviamente si detrae quanto già pagato in Spagna per evitare doppia tassazione. Pertanto, il servizio offerto ai nostri clienti comprende una lettera che riporti tutti i dati necessari al Commercialista/Caf italiano affinchè possano operare senza errori.

Giovanni Comoli – Tenerifecomoli-consulting.jpg

+34 922789478 giovanni @ comoliconsulting.com

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