AFFITTARE CASA!
ViviTenerife: A Dicembre “Vendere Casa”, http://www.vivilecanarie.com/it/info-legali/tutte-le-isole/info-legali/vendere-la-casa-3056 ora affittarla. Nel mese di Febbraio di cosa parlerà? Della permuta immobiliare?
Giovanni Comoli: Perchè no? C’è stato un periodo, poco dopo l’inizio della crisi immobiliare del 2008, che andava molto di moda in Spagna.
VT: È vero! Oggi però parliamo di affitto.
GC: In particolare vorrei spiegare gli aspetti fiscali degli affitti.
VT: Perchè le imposte sono alte?
GC: Al contrario! Sono molto basse e vorrei che i lettori del giornale lo sapessero. Vedo tante persone inventare mille sotterfugi per non dichiarare gli affitti quando poi gli importi da pagare sono ridicoli, se confrontati con la fatica che si fa per evaderli.
VT: Le confesso che anch’io ho l’idea che le imposte sugli affitti siano alte…!
GC: Quando Rajoy andò al Governo nel 2011, chiese due o tre anni di sacrifici agli spagnoli per risanare i conti dello Stato per poi abbassare le imposte affinchè crescessero i consumi.
VT: Se non sbaglio ha mantenuto la promessa….!
GC: Sì! Appena insediatosi ha bloccato gli stipendi dei dipendenti pubblici e aumentato l’IRPEF e l’IVA però, con effetto dal 01 Gennaio 2015, è stata varata una miniriforma fiscale. Fra le varie modifiche apportate, una molto importante riguarda la politica degli affitti che, praticamente, è stata stravolta.
VT: In che modo?
GC: Nel 2009 l’allora Governo Zapatero aveva introdotto una deduzione fiscale nella dichiarazione dei redditi per premiare chi faceva la “spia”: gli inquilini che comunicavano il codice fiscale del loro locatore, ricevevano immediatamente uno “sconto” nelle imposte che poteva arrivare anche a due mesi di locazione.
VT: Uhmm… a prima vista sembra una buona idea, però credo presenti molte lacune. Ha funzionato?
GC: Non molto, direi! Da una parte gli inquilini, pur di avere lo sconto, hanno inserito codici fiscali a caso, dall’altra i proprietari sono stati spinti a preferire l’affitto in nero ai turisti o a lasciare vuota la proprietà. In ogni caso, si è creata una sgradevole contrapposizione fra locatore e locatario oltre ad un’enorme mole di lavoro a carico degli enti fiscali per accertamenti e controlli.
VT: Dal 2015 com’è cambiata?
GC: Rajoy ha invertito lo sconto. Invece di concederlo agli inquilini, ha permesso ai proprietari di diminuire l’imponibile, detraendo tutti i costi più l’ammortamento dell’immobile ed abbattendo ancora del 60% l’importo risultante.
VT: Non sarebbe meglio che facesse un esempio?
GC: Immagini un appartamento che è costato 100.000,00 € e che viene affittato a 600,00 € al mese. Dai 7.200,00 € annui incassati si detraggono tutti i costi di condominio, acqua ed elettricità, oltre alle tasse dell’IBI e dell’immondizia per un totale che possiamo stimare in circa 2.000,00 € annui. Poi detraiamo anche l’ammortamento dell’immobile nella misura approssimata di altri 2.000,00 €. Resta un importo di 3.200,00 € che abbatteremo con una percentuale del 60%. Sull’imponibile finale di 1.280,00 € si applica la percentuale del 19%, cioè un’imposta uguale a 243,20 €. Volendo, resta ancora l’eventualità di stornare anche gli interessi del mutuo e i costi di mantenimento degli impianti.
VT: ..Ma è quasi ridicolo! Si paga di più a tenere l’appartamento vuoto.
GC: Difatti è l’obiettivo del Governo: far si che i proprietari recepiscano questo concetto in quanto, in Spagna, c’è un numero troppo elevato di appartamenti sfitti che provoca canoni di affitto troppo alti per la capacità di spesa degli inquilini.
VT: Questi sconti sono solo per i residenti?
GC: No! Anche i proprietari non residenti possono essere agevolati con l’applicazione di questa politica fiscale, però devono essere in grado di dimostrare realmente i costi sostenuti e, soprattutto, allegare al modello 210 presentato un certificato di residenza fiscale in uno dei Paesi della Comunità Europea. Senza quest’ultimo, l’imponibile resta la cifra incassata.
VT: Vale anche se si affitta ai turisti?
GC: Se si affitta con contratti ad uso non abitativo, che sono quelli commerciali oltre ai turistici, non si ha diritto all’abbattimento del 60%. Nessuna differenza, invece, per quanto riguarda la detrazione dei costi.
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VT: Quindi, meglio affittare ai residenti….!
GC: Se mi permette, vorrei spezzare una lancia a favore dell’affitto ai lavoratori e pensionati stabili.
VT: Dica pure, però non si dilunghi perchè abbiamo quasi finito lo spazio….
GC: Certo! Vede, non riesco a capire questa mania dell’affitto ai turisti, soprattutto se si fa con contratti settimanali. È vero che in sette giorni si incassa quasi come un mese pagato da un residente, però, con quest’ultimo, non ci sono costi per pulizie, mantenimento, ricevimento, redazione di contratti, pubblicità e commissioni. Inoltre, davvero ci si aspetta di affittare 50 settimane l’anno? Direi che gli ampi periodi di vuoto dovrebbe convincere dell’antieconomicità del sistema.
VT: Senza parlare del fatto che è una pratica proibita…!
GC: Ecco, anche se ne abbiamo già parlato, vorrei approfittare della sua osservazione per chiarire questo punto. Non si tratta di una pratica proibita! Il Governo delle Canarie semplicemente lo ha regolamentato, partendo dal presupposto che solo imprenditori autorizzati e controllati possono dare al turista quel livello di qualità che farà sí che questi torni a preferire il nostro arcipelago come meta delle sue vacanze. Non le sembra questa una motivazione più che valida per una zona che vive solo di turismo?
Giovanni Comoli +34 922789478 a@italpuntotenerife.com
