Canarie. Facciamo due conti? Le Viviendas Vacacionales fanno girare molti soldi ma…

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Canarie. Facciamo due conti? Le Viviendas Vacacionales fanno girare molti soldi ma…

VT: Oggi è il turno della matematica o dei titoli nobiliari ?

Giovanni Comoli: Usando questo termine, sapevo già che ci avrebbe giocato.

VT: Non ho potuto resistere!

GC: Ovviamente vorrei fare dei calcoli.

VT: Su che argomento?

GC: Sono piuttosto scettico sulla redditività della Vivienda Vacaciónal.

VT: Non mi dica che non producono dei buoni ingressi!

GC: Come tutti gli imprenditori sanno, quello che importa non è il giro d’affari, ma l’utile finale. Le Viviendas Vacacionales fanno girare molti soldi ma alla fine restano quasi gli stessi guadagni che affittare quella casa a un residente.

VT: È una sua opinione?

GC: Non è un’opinione e, visto che neppure la matematica lo è, sono pronto a fare un confronto.

VT: D’accordo, faccia pure!

GC: Cominciamo a valutare gli incassi! Un bilocale affittato a residenti può produrre 8.400,00 € l’anno, affittato ai turisti per mezzo delle pagine web specializzate, una media di 20.000,00 € l’anno.

VT: Come arriva a queste cifre?

GC: Nel primo caso considerando un affitto mensile di 700,00 €, nel secondo moltiplicando le statistiche che parlano di una media di 33 settimane a 600,00 € l’una.

VT: Si incassa più del doppio. Perchè dice che non rende?

GC: Valutiamo i costi. Prima di tutto quello delle pagine web che si prendono almeno il 15% dell’incasso.

VT: Beh, se lo meritano! Se non fosse per loro non si riuscirebbe ad affittare così tante settimane.

GC: Ha ragione! Valutiamo ora i costi ordinari, cioè acqua, elettricità, condominio, I.B.I. e basura che incidono per circa 2.000,00 € l’anno.

VT: Si pagano però anche affittando a un residente.

GC: Solo in parte perchè, normalmente, acqua ed elettricità sono a carico del locatario.

VT: Che mi dice dei costi straordinari?

GC: Quelli del condominio non li considero perchè sono presenti in entrambi i tipi di locazioni. Però, mentre un residente si compra piatti, posate, lenzuola ed asciugamani, cambia le lampadine bruciate, si pittura le pareti, pulisce la casa e se ne prende cura, non si può pensare che uno sfruttamento intensivo come quello di ospitare una trentina di famiglie per brevi periodi, non comporti maggiori costi. Questa formula richiederà almeno 2.000,00 € l’anno di manutenzione e sostituzione di oggetti e mobilio.

VT: Non ci avevo pensato!

GC: A questo punto bisogna valutare il costo dei servizi logistici. Bisogna considerare che ogni anno vanno predisposte una trentina di volte la preparazione della proprietà, le relative pulizie, il seguimento delle prenotazioni, l’accoglimento dei turisti e le comunicazioni dei dati alla Polizia. In linea di massima si può stimare questo costo intorno al 15/20% dell’incasso.

VT: Beh, però se una persona vive quì non deve sostenere questo costo….!

GC: Qualcuno deve comunque fare questi servizi. Che sia un incaricato pagato o che sia il proprietario residente, il tempo impiegato per accogliere e salutare un turista, a volte nel pieno della notte, per pulire l’appartamento e fare le comunicazioni alla Polizia, lo si dovrà togliere dal proprio lavoro o da altre attività.

VT: Uhmm… e gli aspetti fiscali?

GC: In entrambi i casi si potranno detrarre tutti i costi sostenuti e dimostrare un imponibile ridotto. Nel caso di un locatario residente, però, si avrà diritto ad un ulteriore abbattimento del 60%, pagando quindi un’imposta agevolata. Non bisogna scordare che l’affitto turistico è anche soggetto all’I.G.I.C che, pur con l’esenzione attuale, obbliga ad essere iscritti e a dovere eventualmente presentare una dichiarazione l’anno.

VT: Risultato finale?

GC: Mi rendo conto che ho elencato parecchi numeri e questa intervista possa sembrare un poco complicata. Anche se non l’abbiamo mai fatto, credo sia utile allegare una tabella con tutti i dati descritti. Con le dovute precauzioni in quanto gli anni non sono tutti uguali, l’affitto a turisti può dare un utile netto finale che si situa fra i 7 e gli 8.000,0 €, la locazione a un residente, fra i 6.000 e i 6.500,00 €, cioè solo un migliaio di euro in meno.

VT: Ha ragione, la differenza non giustifica lo sforzo. L’unica obiezione sarà quella che con un residente c’è il rischio di non essere pagati.

GC: È pur vero, però ogni attività comporta degli aspetti negativi. O qualcuno può forse sostenere che affittando a turisti si è assolutamente esenti da rischi e problemi?

Giovanni Comoli – Tenerife

+34 922789478 giovanni @ comoliconsulting.com

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