IVIE e IMU: brevi cenni sulle nuove imposte patrimoniali

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studio-cicconiIn questo articolo saranno analizzate le due nuove imposte sulla casa, volute dal Governo Monti nell’ambito delle misure adottate per risanare i conti pubblici italiani.

 

Si tratta di un tema di notevole interesse per tutti gli italiani che vivono qui in Spagna sia perché proprietari di immobili, oltre i confini nazionali, sia per gli effetti finanziari derivanti dalla applicazione dei nuovi criteri per determinare l’imposta municipale unica.

In primo luogo, occorre evidenziare che la legge 22 dicembre 2011, n. 214 (pubblicata nella G.U. n. 300 del 27 dicembre 2011 – Suppl. Ord. n. 276), di conversione in legge, con modificazioni del decreto-legge 6 dicembre 2011, n. 201, recante disposizioni urgenti per la crescita, l’equità e il consolidamento dei conti pubblici ha istituito l’IVIE (imposta sul valore degli immobili all’estero) e l’IMU (imposta municipale urbana).

L’IMU, ha una funzione molto simile a quella della vecchia ICI (l’imposta comunale sugli immobili) mentre l’IVIE rappresenta senza dubbi una novità assoluta per coloro, che, residenti in Italia, risultino proprietari di abitazioni o fabbricati all’estero.

In merito all’imposta che graverà sugli immobili all’estero (IVIE), ricordiamo, che il Governo Monti ha previsto dall’applicazione di tale imposta, un gettito annuale di circa 99 milioni di euro, in considerazione dell’ingente patrimonio immobiliare che gli italiani detengono all’estero.

Tale imposta colpirà tutte le persone fisiche residenti sul territorio nazionale che possiedono la proprietà o siano titolari di un altro diritto reale su un immobile destinato a qualsiasi uso.

Più precisamente, sono soggetti passivi dell’imposta (obbligati al versamento) tutte le persone fisiche residenti in Italia e non solo, quindi, il cittadino italiano che è proprietario di immobili all’estero, ma anche tutti gli stranieri comunitari o extracomunitari regolarmente residenti in Italia, che abbiano un immobile nel proprio Paese di origine.

Per esempio, al fine di chiarire tutti gli aspetti della legge in esame, un cittadino tedesco, marocchino o cinese, se regolarmente residenti in Italia, dovranno pagare l’imposta per gli immobili che possiedono a Berlino, a Casablanca o a Pechino.

Occorre rilevare a titolo meramente informativo, che l’IVIE graverà solo sulle persone fisiche non menzionando le persone giuridiche che non sarebbero considerate come soggetti passivi, quindi, escluse dall’ambito di applicazione.

A oggi, le società che possiedono immobili all’estero sono escluse dal pagamento dell’imposta.

In merito alla aliquota, occorre rilevare che la legge prevede l’applicazione di una aliquota pari al 0,76% sul valore degli immobili risultanti dall’atto di acquisto (rogito notarile) o in mancanza, sul valore corrente di mercato in cui è ubicato l’immobile.

Per ciò che concerne il calcolo per determinare l’imposta, riteniamo che in molti casi, presenterà notevoli problematiche, sia dovute al valore indicato nell’atto di acquisto, perché espresso in valuta estera, che negli anni potrebbe essersi svalutata, sia per la cifra indicata come prezzo poiché “irrisoria” in assenza di un meccanismo di rivalutazione legato al tempo dell’acquisto.

L’imposta decorre dal 2011, con l’obbligo, quindi, per il contribuente di liquidarla nella dichiarazione dei redditi 2012.

Per ciò che riguarda la questio relativa alla doppia imposizione, ossia il caso di immobili già assoggettati a imposta patrimoniale nello Stato estero in cui è ubicato, la legge ha previsto il meccanismo del credito di imposta mediante il quale, il contribuente può dedurre un credito d’imposta pari al valore dell’eventuale imposta patrimoniale versata nello Stato in cui è situato l’immobile, fino a concorrenza dell’ammontare dell’IVIE.

Nel caso in cui l’imposta patrimoniale, pagata nello Stato in cui si trova l’immobile, è superiore o uguale alla nuova tassa, il proprietario non dovrà pagare nulla in Italia. 

Riteniamo che la legge, quando, si riferisce all’imposta patrimoniale versata nello Stato in cui è ubicato l’immobile, allude a un imposta versata alle casse dello Stato centrale e non locale. Più precisamente e, per meglio comprendere il meccanismo ideato dal legislatore italiano, la deduzione opera solo per le imposte vérsate con il modello 210 (Impuesto sobre la renta de no residentes) e non per l’IBI (impuesto sobre bienes inmuebles) in quanto questa ultima è destinata alle casse comunali.

In ogni caso, tali osservazioni saranno certamente oggetto di chiarimenti da parte dell’Agenzia delle entrate.

A titolo semplificativo riportiamo un breve esempio di calcolo: 
Per un’abitazione che vale 100.000 euro, si pagherà una somma di 760 euro (100.000 x 0,76%). Da 760 sarà dedotto un valore (X pari all’imposta versata allo Stato estero attraverso il pagamento dell’imposta dei non residenti (modello 210).

In merito all’imposta municipale unica (IMU), ricordiamo che sarà determinata in base alla rendita catastaledell’immobile che risulta dall’atto di acquisto. Quindi, il punto di partenza consiste nel recuperare la rendita catastale dell’immobile, utilizzata anche per il calcolo dell’Ici, che risulta come dicevamo o dall’atto di acquisto o può essere richiesta all’Agenzia del Territorio (l’ex-Catasto).

La rendita, poi sarà rivalutata del 5%. Il risultato di questa operazione deve essere moltiplicato per un coefficiente, pari a 160, per ottenere la base imponibile dell’imposta.

Su quest’ultima, si applicherà l’aliquota dell’Imu, che è pari al 4 per mille (0,4%), anche se ogni Comune può aumentarla e diminuirla di due decimi di punto (cioè fissarla liberamente tra lo 0,2% e lo 0,6%).

Nel caso di immobile adibito a prima casa, il contribuente ha diritto a una detrazione di 200 euro, più altri 50 euro (fino a un massimo di 400 euro) per ogni figlio a carico con meno di 26 anni.

Al fine di chiarire l’operativa, osserviamo che nel caso di un immobile, adibito a prima casa, con rendita catastale di 1.000 euro, di proprietà di una contribuente con 1 a figlio a carico con meno di 26 anni, si procederà in questo modo:
DETERMINAZIONE BASE IMPONIBILE: 1.000 (rendita catastale) x 1,05% (rivalutazione) x 1,60% (coefficiente di maggiorazione) = 168.000 euro (base imponibile).

CALCOLO IMPOSTA: 168.000 x 0,4% (aliquota)= 672 euro (imposta lorda) – 200 euro (detrazione prima casa) – 50 euro (detrazione per figlio a carico)= 422 euro (imposta netta a pagare).

Per gli immobili adibiti a seconde case, si applica lo stesso meccanismo contributivo previsto per le abitazioni principali ma con due differenze sostanziali: a) il contribuente non ha diritto ad alcuna detrazione; b) viene applicata un’aliquota più alta, pari al 7,6 per mille (0,76%). Inoltre, ogni Comune è libero di alzarla o diminuirla dello 0,3% (cioè in una forchetta tra lo 0,46 e l’1,06%).

Anche in questo caso per chiarire gli aspetti operativi, osserviamo che il medesimo immobile con rendita catastale pari a 1.000 euro costerà dunque molto di più al contribuente:
1.000 x 1,05% (rivalutazione) x 1,60% (coefficiente di maggiorazione) x 0,76% (aliquota sulla seconda casa)=1.276,8 euro

E`facile concludere dagli esempi fin ora riportati, che le abitazioni adibite a prime case hanno diritto a due detrazioni. La prima pari a 200 euro, spetta per tutti gli immobili, l’altra quella legata ai figli, spetta nella misura di 50 euro a figlio con meno 26 anni sino ad un massimo di 400 euro (per un importo massimo detraibile di 600 euro).

In merito alla detrazione del figlio evidenziamo che la condizione (fiscale) di figlio a carico è irrilevante ai fini Imu. Infatti, ai fini della detrazione, è necessario che il figlio (minore di 26 anni) sia residente e dimorante abitualmente all’interno dell’immobile adibito ad abitazione principale.

I 50 euro aggiuntivi spettano dunque anche se il figlio lavora, se è carico, se non a carico o se a carico di uno solo dei genitori. Non ci sono dunque detrazioni per le seconde o terze case.

Per eventuali e ulteriori delucidazioni in merito, i nostri consulenti sono a vostra disposizione.

Avvocato Michele Paolo Cicconi

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