Canarie. Approfondimento aiuti mutui e affitti

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Canarie. Approfondimento aiuti mutui e affitti

ALLE PERSONE FISICHE

PREMESSA OBBLIGATORIA

  • Le persone che giá si trovavano in stato di indigenza o difficoltà prima del Estado de Alarma hanno avuto delle proroghe negli aiuti per loro giá previsti.

  • Per le persone che, a causa della dichiarazione di Estado de Alarma, hanno visto peggiorare la loro situazione economica, il Governo ha previsto misure di aiuto.

  • Tali misure sono adottate riguardo alla situazione attuale. In questo momento si prevede un periodo di confinamento di un mese e gli aiuti sono pensati per questo limitato periodo. Se si prorogasse ulteriormente lo Estado de Alarma o se questo provocherà una recessione futura, probabilmente il Governo interverrà attualizzando gli aiuti alla mutata situazione.

  • Nel creare gli aiuti, il Governo parte dal presupposto che è necessario e fondamentale non fermare il mercato. Rinvii, sospensioni di pagamento e diminuzioni di costi possono provocare un fenomeno di recessione per cui, per il bene di tutti, gli aiuti sono concessi a chi ne ha realmente bisogno. Ognuno di noi, anche avendone il diritto, dovrebbe riflettere con responsabilità se ha davvero bisogno di richiedere aiuti che in futuro, non ci illudiamo, si trasformeranno poi in imposte e tasse da pagare.

MUTUI

Le persone che stanno pagando un mutuo possono richiedere alla propria banca il rinvio di alcune rate. Attualmente si possono sospendere e spostare al termine del finanziamento fino ad un massimo di 3 rate, senza aggravio di interessi.

E’ riservato alle persone che pagano un mutuo per finanziare questi tipi di acquisti immobiliari:

  • La casa dove risiede abitualmente (cosiddetta prima casa)

  • Il negozio, locale commerciale o capannone dove l’imprenditore svolge la sua attività.

  • La seconda casa locata a locatario che, in conseguenza del Estado de Alarma, è in una situazione di sospensione del pagamento del canone.

È riservato a persone con i seguenti requisiti:

  1. L’insieme delle entrate mensili dell’intera famiglia di conviventi (non si considera il coniuge separato legalmente) non deve superare la cifra di circa 1.600,00 € (questo importo può variare in caso di minori o ascendenti conviventi o per la presenza di familiari con handicap).

  2. Avere perso il posto di lavoro a conseguenza dello Estado de Alarma oppure, se imprenditore, avere perso più del 40% degli incassi medi, rispetto ai sei mesi precedenti*

  3. Che il costo del mutuo, aggiunto alle bollette e al condominio, rappresenti più del 35% delle entrate della famiglia.

  4. Che la situazione sia peggiorata del 30%, cioè che il costo del mutuo, aggiunto alle bollette e al condominio, rappresenti una percentuale più alta del 30% rispetto a quella del mese precedente**

*Per calcolare se il giro d’affari di un imprenditore sia diminuito più del 40% nel mese di Marzo, facciamo un esempio con numeri fittizi:

  • La somma delle vendite realizzate fra Settembre 2019 e Febbraio 2020 è stato di 12.000,00 €, cioè una media di 2.000,00 € nei 6 mesi precedenti a Marzo

  • Il 40% di questo importo è 800,00 €.

  • Si considera una diminuzione superiore al 40% quando l’imprenditore ha effettuato nel mese di Marzo un totale di vendite inferiori a 1.200,00 €

**Per calcolare se la situazione familiare sia peggiorata di almeno il 30%, facciamo un esempio con numeri fittizi:

  • La somma delle entrate della famiglia nel mese di Febbraio è stata di 1.400,00 €.

  • In questo mese la famiglia ha pagato 480,00 € di mutuo, 45,00 € di bollette e 35,00 € di condominio per un total di 560,00 €. Questa famiglia dedica quindi il 40% delle entrate ai costi fissi della casa.

  • Per avere diritto agli aiuti questa percentuale deve diventare superiore al 52%, cioè il 30% in più del 40% di Febbraio.

  • Visto che i costi non cambiano, questo significa che sono diminuite le entrate. Quanto? Occorre fare un proporzione per scoprire che avrà diritto all’aiuto solo se le entrate della famiglia, nel mese di Marzo, sono state inferiori a 1.077,00 € (560,00 € di costi rappresentano il 52% del nuovo totale entrate 1.077,00 €).

LOCAZIONI

Il Real Decreto Ley 11/2020 del 31 Marzo ha stabilito aiuti per le persone in difficoltà nel pagamento dei canoni di affitto.

E’ riservato alle persone che pagano un canone d’affitto con questa finalità:

  • Avere una casa dove stabilire la propria residenza abituale e della sua famiglia (attenzione: contratti fraudolenti che indicano periodi di 6 mesi o un anno rinnovabili rientrano in questo gruppo, purchè il locatario abbia ottenuto l’ empadronamiento e vi risieda stabilmente).

È riservato a persone con i seguenti requisiti:

  1. L’insieme delle entrate mensili dell’intera famiglia di conviventi (non si considera il coniuge separato legalmente) non deve superare la cifra di circa 1.600,00 € (questo importo può variare in caso di minori o ascendenti conviventi o per la presenza di familiari con handicap).

  2. Essere stato licenziato o messo in situazione di ERTE (“cassa integrazione”), oppure, se imprenditore, avere perso più del 40% degli incassi medi, rispetto ai sei mesi precedenti*

  3. Che il canone d’affitto, aggiunto alle bollette e al condominio, rappresentino più del 35% degli ingressi della famiglia.

  4. Che non possegga altro immobile in Spagna, a meno che non derivi da eredità o che possa dimostrare l’impossibilità della sua utilizzazione.

*Per calcolare se il giro d’affari di un imprenditore sia diminuito più del 40% nel mese di Marzo, facciamo un esempio con numeri fittizi:

  • La somma delle vendite realizzate fra Settembre 2019 e Febbraio 2020 è stato di 12.000,00 €, cioè una media di 2.000,00 € nei 6 mesi precedenti a Marzo

  • Il 40% di questo importo è 800,00 €. Si considera una diminuzione superiore al 40% quando l’imprenditore ha effettuato nel mese di Marzo un totale di vendite inferiori a 1.200,00 €.

DISTINZIONE: l’ 85% degli immobili locati appartengono a piccoli proprietari che ricevono il canone come unico sostentamento o che permette loro di pagare il mutuo o altri costi. Esattamente come i locatari, anch’essi si trovano in una situazione di difficoltà dovuto al Estado de Alarma. Approvare una Legge che aiuti solo gli inquilini, potrebbe creare problemi, anche gravi, al mercato e, come detto nella premessa, l’obiettivo comune è che questo non si fermi. Pertanto, gli aiuti sono stati differenziati in rapporto al tipo di locatore, cioè quando si tratta di un piccolo proprietario oppure quando si tratta di una Società, un Ente Pubblico (case popolari) o è un proprietario che possiede più di 10 immobili. Vediamo come si articolano gli aiuti nei diversi casi:

Locatari in possesso di contratti cui locatore è un piccolo proprietario (possiede meno di 10 proprietà, escludendo garage e cantine, e non più di 1.500 m²) – I locatari che stanno pagando un canone di locazione per una casa in cui hanno stabilito la loro fissa dimora e possono dimostrare lo stato di necessità come sopra descritto, possono concordare con il locatore una rateizzazione di alcuni canoni d’affitto. Il locatario comunicherà modi e tempi. Se le parti non arrivano ad un accordo (che deve essere scritto), il contratto non si modifica e il locatario potrà richiedere un finanziamento agevolato alla sua banca per il regolare pagamento dell’affitto.

Locatari in possesso di contratti cui locatore è una Società, un Ente Pubblico (case popolari) o un proprietario che possiede più di 10 immobili – I locatari che stanno pagando un canone di locazione per una casa in cui hanno stabilito la loro fissa dimora e possono dimostrare lo stato di necessità come sopra descritto, possono concordare con il locatore una diminuzione del canone o la sua sospensione. Se il locatore non accetta, sarà possibile imporgli una delle seguenti misure:

  • La riduzione del 50% del canone per tutto il periodo che dura lo Estado de Alarma prorogabile fino ad un massimo di 4 mesi.

  • La sospensione del pagamento del canone fino ad un massimo di 4 mesi. I Canoni non pagati saranno spalmati nei 3 anni successivi senza applicazione di interessi.

COMMENTO: Il mercato è fatto di domanda e offerta. Negli ultimi anni, grazie anche all’esplosione della Vivienda Vacacional, i proprietari hanno goduto di una domanda altissima che ha provocato remunerazioni elevate dei loro investimenti immobiliari. Dato che si prevede un’evidente restrizione del turismo, molte proprietà torneranno nel mercato dell’offerta residenziale, provocando di conseguenza un “calo” dei canoni. A entrambi, locatori e locatari, questi ultimi soprattutto se non si trovano in una situazione di reale necessità, si raccomanda prudenza ed equilibrio nel rivedere i contratti in un periodo emozionalmente teso come l’attuale. Presto, la revisione sarà inevitabile, per cui si consiglia di cercare di rimandarla, se possibile, ad un momento di maggiore serenità.

Giovanni Comoli

Consultoria y servicios contables, fiscales e inmobiliarios

Tel. 0034 922 789 478   giovanni@comoliconsulting.com 

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