En el panorama económico actual, caracterizado por el aumento de los tipos de interés, la volatilidad de los mercados financieros y una creciente búsqueda de activos tangibles, los inversores se enfrentan a una decisión crucial: destinar capital a instrumentos financieros tradicionales u orientarse hacia activos reales como los hoteles.
La inversión financiera se percibe como más líquida y estandarizada, con la posibilidad de diversificar fácilmente el riesgo a través de mercados globales e instrumentos regulados. Por el contrario, la inversión hotelera combina la solidez inmobiliaria con la dimensión empresarial, con un rendimiento que depende de la capacidad de gestión, además de la evolución de los mercados turísticos.
Esta doble naturaleza convierte al hotel en una forma de inversión híbrida: por un lado, el inmueble, que representa una garantía patrimonial; por otro, la gestión operativa, que determina el valor real y el rendimiento económico.
1. Naturaleza de la inversión
Financiero:
- activos líquidos, fácilmente transferibles, regulados y evaluables diariamente.
Hotelero:
- inversión en inmuebles y en actividades de gestión, por lo que se obtiene un doble efecto multiplicador (inmobiliario + empresa operativa).
2. Rendimiento esperado
Financiero:
- Bonos: 2-4 % anual neto.
- Acciones: 5-7 % medio anual.
- Capital privado: 10-15 % (con riesgo y bloqueo elevados).
Hotelero:
- Margen bruto operativo: 15-25 % sobre los ingresos.
- Revalorización inmobiliaria: 2-4 % medio anual.
- ROI global: 8-12 % anual, con picos superiores al 15 % en mercados dinámicos.
El sector hotelero, si se gestiona bien, ofrece rendimientos superiores, pero menos predecibles.
3. Riesgo
Financiero:
- volatilidad del mercado, riesgo del emisor, inflación, pero posibilidad de diversificación inmediata.
Hotelero:
- riesgos operativos (ocupación, RevPAR, costes), riesgos macroeconómicos (pandemias, crisis geopolíticas), riesgos inmobiliarios (obsolescencia, elevados gastos de capital).
El riesgo es más complejo, pero se ve mitigado por la solidez del activo físico.
4. Valorización del capital
Financiero: inmediato, transparente, pero expuesto a fluctuaciones diarias.
Hotelero:
- Inmobiliario: depende de la ubicación y el mercado.
- Operativo: vinculado a la capacidad de generar flujo de caja y márgenes.
A largo plazo, un hotel bien gestionado aumenta simultáneamente el valor inmobiliario y empresarial.
5. Compromiso de gestión
Financiero: mínimo, a menudo delegable.
Hotelero: elevado, requiere competencias de gestión, gestión de ingresos, control de gestión, recursos humanos y marketing.
Posible reducción mediante contratos de gestión o alquiler de la empresa, pero sigue siendo un activo de alta intensidad de gestión.
6. Juicio comparado
Los financieros sobre los hoteleros: los consideran activos alternativos, de alto rendimiento pero complejos de evaluar, cercanos al capital privado.
Los hoteleros sobre los financieros: los ven como instrumentos de diversificación, menos arriesgados pero con rendimientos percibidos como insuficientes en comparación con la empresa directa.
En resumen, la inversión financiera garantiza liquidez, transparencia y riesgo contenido, pero a menudo rendimientos modestos. La inversión hotelera, por el contrario, requiere competencias específicas y un compromiso directo, pero ofrece perspectivas de rentabilidad y valorización patrimonial superiores a medio y largo plazo.
En este contexto, Investhotel Capital Partners se posiciona como asesor independiente para accionistas, inversores, empresarios y analistas que desean abordar la inversión hotelera de forma estructurada. Gracias a su red internacional y a sus competencias integradas —desde la valoración inmobiliaria hasta el asesoramiento estratégico, pasando por el asesoramiento en materia de deuda y la gestión operativa—, Investhotel Capital Partners ayuda a sus clientes a maximizar el valor de los activos y a reducir los riesgos asociados a este complejo sector.
Un enfoque técnico, multidisciplinar y orientado a los resultados es la clave para transformar el hotel de un simple inmueble turístico en una auténtica clase de activos financieros.