Las Islas Canarias han aprobado en noviembre de 2025 la primera ley autonómica que regula las viviendas vacacionales, introduciendo cambios radicales que transformarán el mercado de los alquileres turísticos en el archipiélago. La normativa tiene como objetivo combatir la crisis habitacional causada por el boom del turismo, donde en algunas zonas más del 40% de los apartamentos se han convertido en alquileres breves, haciendo imposible que los residentes encuentren casa a precios accesibles.
El Límite del 10%: La Regla Clave
La medida más revolucionaria establece que como máximo el 10% del parque habitacional en cada municipio o barrio puede destinarse a uso turístico, mientras que el restante 90% debe permanecer residencial. Esto significa que en un barrio de 1.000 viviendas, solo 100 podrán alquilarse a los turistas.
El Bloqueo de Facto: Ningún Certificado
Disponible Para obtener la autorización se necesita un certificado urbanístico municipal que certifique la compatibilidad del terreno con el uso turístico. ¿El problema? Ningún municipio de las Canarias ha adaptado todavía sus propios planes urbanísticos para emitir estos certificados. Resultado: moratoria oculta sobre las nuevas licencias hasta que los municipios publiquen los reglamentos (en un plazo de 5 años, noviembre 2030).
Suelo Turístico vs Suelo Residencial
Un detalle fundamental: la ley afecta principalmente al suelo residencial (barrios habitacionales de las ciudades), no al suelo turístico (zonas costeras como Playa de las Américas, Costa Adeje, Maspalomas). El sur de las islas, clasificado en su mayoría como suelo turístico, será mucho menos penalizado.
Zonas más afectadas: Las Palmas: Triana, Mesa y López, Arenales Santa Cruz de Tenerife: centro y barrios residenciales Puerto de la Cruz: zona habitacional Arrecife: centro ciudad
Quien Ya Tiene una Licencia: 5 Años para Decidir
La ley no es retroactiva. Quien opera legalmente puede continuar, pero antes de noviembre de 2030 deberá elegir:
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Autorización por uso consolidado: reconocimiento de la actividad existente
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Nueva autorización: según las reglas actualizadas del propio municipio
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Cesar la actividad: pasar a alquiler residencial
Durante los 5 años de transición puedes operar normalmente, pero prepárate para documentar todo.
El Voto de las Comunidades: 60%+60%
Desde el 3 de abril de 2025, las comunidades de propietarios pueden limitar o prohibir los alquileres turísticos con el voto favorable del 60% de los propietarios que representen el 60% de las cuotas. Ya no se necesita la unanimidad.
Importante: quien operaba legalmente antes de la deliberación mantiene los derechos adquiridos, y la comunidad no puede contradecir las autorizaciones municipales.
Qué Hacer Ahora
Si ya tienes una licencia:
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Continúa normalmente
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Monitorea la web de tu municipio para el plan urbanístico (esperado en 6-12 meses)
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Verifica la clasificación urbanística de tu inmueble
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Consulta a un profesional en 2-3 años para decidir la estrategia
Si quieres comenzar:
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No inviertas ahora sin verificaciones exhaustivas
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Verifica si el inmueble está en suelo turístico (mayores probabilidades)
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Espera la publicación de los planes municipales (1-3 años)
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Considera el alquiler residencial como alternativa temporal
Si eres un inversor:
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Compra solo en zonas clasificadas como suelo turístico
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Verifica siempre el estado urbanístico con notario/abogado antes de firmar
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Calcula los rendimientos considerando también el alquiler residencial
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Desconfía de quien promete "licencia fácil" sin documentación
Sanciones Las multas son pesadas:
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Alquiler sin registro: 4.000-40.000€
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Publicidad sin número identificativo: 2.000-20.000€
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Falta de respeto a requisitos: 1.000-10.000€
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Casos graves: hasta 400.000€ y cierre
Escenarios Futuros
Escenario probable: enfoque diferenciado con zonas centrales residenciales casi bloqueadas, zonas turísticas consolidadas libres, zonas mixtas con 10% aplicado rigurosamente. Pérdida estimada del 30-40% de las licencias actuales.
Impactos esperados:
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Aumento de precios de alquileres turísticos (menos oferta)
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Más apartamentos en el mercado residencial
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Profesionalización del sector
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Mercado inmobiliario a dos velocidades: "turisteable" vs "solo residencial"
Conclusión
Los próximos cinco años serán cruciales e inciertos. La verdadera partida se juega en los municipios, que deberán decidir cómo aplicar el 10% y qué zonas autorizar. Quien opera en el sector debe mantenerse flexible e informado, quien invierte debe ser muy prudente.
Para actualizaciones: consulta regularmente las webs institucionales municipales y confía en profesionales locales especializados en derecho urbanístico y turístico.